「家のリフォームって、役所の手続きが必要なんだっけ?」
木造の一戸建てをリフォームしようと考えたとき、こんな疑問が浮かぶ方もいると思います。実は2025年4月から、このルールが変わりました。
国土交通省によると、2階建ての木造一戸建てなどで行う「大規模なリフォーム」は、2025年4月以降に工事に着手するものから建築確認の手続きが必要になっています。一方で、キッチンやトイレ、浴室などの水回りだけのリフォームや、バリアフリーのための手すり・スロープの設置は、これまでどおり手続きは不要とされています。
この記事では、国土交通省が公開している「リフォームにおける建築確認要否の解説事例集(木造一戸建て住宅)」と周知チラシをもとに、どんな工事が対象になるのかを整理しました。
そもそも「建築確認」とは
建築確認は、工事を始める前に、その計画が建築基準法などのルールに合っているかを、建築主事(自治体)や指定確認検査機関にチェックしてもらう手続きです。
国土交通省のチラシでは、建築確認の手続きは「工事に着手する前に手続を終える必要」があると案内されています。リフォームの場合も、工事を始めてからでは間に合わないということです。
2025年4月から何が変わった?
この見直しは、2022年(令和4年)6月に公布された法律(令和4年法律第69号)によるものです。国土交通省のチラシ(2025年3月版)では、改正前と改正後の区分が次のように整理されています。
| 建物の種類 | 改正後の区分 | 大規模なリフォームの建築確認 |
|---|---|---|
| 木造2階建て | 新2号建築物 | 必要 |
| 木造平家建て(延べ面積200㎡超) | 新2号建築物 | 必要 |
| 木造平家建て(延べ面積200㎡以下) | 新3号建築物 | 不要 |
改正前は、木造2階建てなどの小さな建物は「4号建築物」と呼ばれ、大規模なリフォームでも建築確認の対象にはなっていませんでした。改正後は、木造2階建てや延べ面積200㎡を超える平家建てが「新2号建築物」となり、大規模なリフォームをするときには建築確認が必要になっています。
※建物の所在地や用途などによって扱いが変わる場合もあります。ご自宅が対象になるかどうかは、後で紹介する相談先で確認してください。
対象になる「大規模なリフォーム」とは
ここでいう「大規模なリフォーム」は、建築基準法の「大規模の修繕・大規模の模様替」にあたる工事のことです。国土交通省の資料では、次のように説明されています。
- 建物の主要構造部(壁、柱、床、はり、屋根、階段)の
- 1種類以上について
- 過半(半分を超える部分)を改修する工事
つまり、建物の骨組みにあたる部分を、大きな範囲で直す工事が対象です。
ただし、主要構造部の中でも、次のようなものは除かれます。
- 構造上重要でない間仕切壁
- 間柱、付け柱
- 小梁、ひさし
- 最下階の床
- 局部的な小階段、屋外階段 など
「過半」は部位ごとに判断する
「半分を超えるかどうか」は、建物全体ではなく、部位ごとに判断します。事例集では、次の基準が示されています。
| 部位 | 何に対して半分を超えるか |
|---|---|
| 壁 | 総面積 |
| 柱 | 総本数 |
| 梁 | 総本数 |
| 床 | 総水平投影面積(真上から見た面積) |
| 屋根 | 総水平投影面積 |
| 階段 | その階ごとの総数 |
工事の種類ごとの判断の目安
国土交通省の事例集では、工事の種類ごとに「必要」「不要」の例が紹介されています。
手続きが不要とされている工事
- キッチンの交換
- トイレの交換
- ユニットバスの交換
- バリアフリー化のための手すりの設置
- バリアフリー化のためのスロープの設置
- 構造上重要でない間仕切壁だけの改修
内容によって判断が分かれる工事
| 部位 | 建築確認が必要な例 | 不要な例 |
|---|---|---|
| 屋根 | 改修が垂木(屋根を支える骨組み)にまで及び、面積が過半になる | カバー工法(既存の屋根の上に新しい屋根材をかぶせる) |
| 壁 | 改修が壁を構成する主要な材にまで及び、面積が過半になる | カバー工法 |
| 床(最下階を除く) | 改修が根太(床板を支える部材)にまで及び、面積が過半になる | 既存の床の上に新しい仕上げ材をかぶせる |
| 階段 | 階段の過半を架け替える | 既存の階段の上に新しい仕上げ材をかぶせる |
| 柱 | 交換する本数が総本数の過半になる | 交換が過半にならない |
| 梁 | 交換する本数が総本数の過半になる | 交換が過半にならない |
周知チラシでも、「階段の架け替え工事や屋根の全面的な改修等」は該当し、「屋根や壁の仕上げ材のみの改修等」は該当しないと説明されています。ざっくり言えば、表面の仕上げだけを替える工事は対象外、骨組みまで大きく手を入れる工事は対象、というイメージです。
なお、事例集の例は「事例イメージとして整理したもの」とされています。実際の計画で判断がつかない場合は、特定行政庁(建築確認を担当する自治体)に相談するよう案内されています。
手続きが不要でも気をつけたいこと
建築基準法に合っている必要はある
事例集では、「建築確認手続が不要な場合でも、リフォーム後の建築物は建築基準法の規定に適合している必要があります」と明記されています。手続きがいらないことと、ルールを守らなくてよいことは別です。
水回り・手すりの工事でも該当する場合がある
チラシでは、水回りや手すり・スロープの工事についても「工事内容によっては大規模なリフォームに該当する場合がある」として、建築主事または指定確認検査機関への相談を勧めています。たとえば水回りの工事にあわせて床や壁を大きく直す場合などは、確認しておくと安心です。
延べ面積100㎡超なら建築士の設計・工事監理も必要
チラシによると、延べ面積が100㎡を超える建物で大規模なリフォームを行う場合は、建築士による設計・工事監理が必要です(建築基準法第5条の6)。都道府県によっては、別に面積などの基準を定めている場合もあるとされています。
手続きをしなかった場合の罰則
チラシでは、建築確認を申請しなかった建築主や、確認済証の交付を受けずに工事を行った工事施工者には、建築基準法第99条により「1年以下の拘禁刑又は100万円以下の罰金」の罰則があると説明されています。依頼する側(建築主)も対象になる点は、知っておきたいところです。
よくある疑問
2025年3月までに契約していれば、手続きは不要?
国土交通省の資料では、基準は「2025年4月以降に工事に着手するもの」とされています。契約日ではなく工事に着手する時期で判断される点に注意してください。個別の事情については、所在地の特定行政庁などに確認することをおすすめします。
平屋なら手続きはいらない?
チラシの区分では、木造平家建てで延べ面積200㎡以下の建物は「新3号建築物」とされ、大規模なリフォームでも建築確認は不要と整理されています。ただし、延べ面積が200㎡を超える平家建ては新2号建築物となり、手続きが必要です。
自分の家のリフォームが対象かどうか、どこで確認すればいい?
国土交通省の資料では、特定行政庁(自治体の建築確認の担当部署)、建築主事、指定確認検査機関への相談が案内されています。リフォームを依頼する業者や建築士に、計画の段階で「建築確認が必要な工事かどうか」を確認しておくのも大切です。
まとめ
- 2025年4月以降に工事に着手する、2階建ての木造一戸建てなどの「大規模なリフォーム」は、建築確認の手続きが必要
- 「大規模なリフォーム」は、主要構造部(壁、柱、床、はり、屋根、階段)の1種類以上について、過半を改修する工事
- キッチン・トイレ・浴室などの水回りのみの工事や、バリアフリーのための手すり・スロープの設置は、原則として手続き不要
- 屋根や壁のカバー工法、床や階段の仕上げ材だけを替える工事は不要の例とされている
- 手続きが不要でも、リフォーム後の建物は建築基準法に適合している必要がある
- 判断に迷ったら、計画の段階で特定行政庁・指定確認検査機関などに相談する
当社(NACOSE)では、内装工事の代理店業務を行っています。リフォームの進め方について、まずはお気軽にご相談ください。