店舗を借りて内装工事をするとき、「退去するときに、どこまで元に戻さないといけないんだろう」と気になる方は多いのではないでしょうか。特に、賃貸借契約書に「原状回復」という言葉が出てくると、具体的に何をどこまで負担することになるのか、工事を始める前に把握しておきたいところです。
この記事では、賃貸店舗(テナント)の原状回復について、法律上の基本的な考え方と、トラブルを防ぐために契約前・工事前にできることを整理します。結論からいうと、原状回復の範囲は法律の原則だけでなく契約書の特約内容によって大きく変わるため、何より契約書そのものを確認することが欠かせません。
原状回復とは何か、法律上の基本の考え方
原状回復とは、借りていた物件を貸主に返すときに、借主が生じさせた損傷を元の状態に戻すことをいいます。この点について、民法621条は次のように定めています。
民法621条(賃借人の原状回復義務):「賃借人は、賃貸物を受け取った後にこれに生じた損傷(通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。)がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。」
この条文のポイントは、通常の使用によって生じた損耗(通常損耗)や、経年変化による劣化は、原則として借主の負担にはならないという点です。たとえば、日光による内装の日焼けや、通常の使い方をしていても生じる床・壁の自然な劣化は、原則として貸主側の負担とされています。
なお、この規定は2020年4月に施行された改正民法で明文化されたものです。それ以前の民法には、原状回復の範囲について具体的な条文がありませんでした。
「通常損耗は貸主負担」には例外がある
ここで注意したいのが、民法621条はあくまで任意規定だという点です。つまり、賃貸借契約の当事者(貸主と借主)が合意すれば、法律の原則と異なる内容を契約書の特約として定めることができます。
実際、通常損耗の補修費用まで借主負担とする特約自体は、事業用(店舗・オフィスなど)の賃貸借契約では有効とされることがあります。居住用物件の場合は消費者契約法による保護が及び、通常損耗を一方的に借主負担とする特約が無効と判断されることがありますが、事業者同士の契約である店舗の賃貸借では、そうした消費者保護の規定が及ばないためです。
ただし、裁判所の判断(最高裁判所平成17年12月16日判決など)でも、通常損耗まで借主に負担させるには、その旨の特約が契約書に具体的に明記されているなど、借主が内容を明確に認識し合意していることが必要だとされています。つまり「原状回復」と契約書に一言書いてあるだけでは、通常損耗まで含むのかどうかがはっきりしません。契約書の特約条項に、負担する範囲や費用の考え方まで具体的に書かれているかを確認することが大切です。
国土交通省の「原状回復ガイドライン」は店舗にそのまま使えない
原状回復について調べると、国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」という資料がよく紹介されます。このガイドラインは、通常損耗や経年変化を原状回復の対象から除く考え方を示した参考資料として広く知られています。
ただし、このガイドラインは主に住宅(居住用賃貸)を対象としたものです。店舗など事業用の賃貸借にそのまま適用されるものではなく、事業用では契約書の特約内容が優先されるケースが多いとされています。「ガイドラインに書いてあるから」という理由だけで判断せず、自分の契約書に何が書かれているかを確認するようにしましょう。
事業用の店舗でよくある「スケルトン戻し」特約
店舗の賃貸借契約でよく出てくるのが、「スケルトン戻し」と呼ばれる特約です。これは、内装・設備をすべて撤去し、建物の躯体(スケルトン)だけの状態に戻してから返却することを求めるものです。
居抜きで借りた物件であっても、退去時にはスケルトン戻しが必要という契約になっていることがあります。入居時は居抜きで安く借りられても、退去時の解体・撤去費用がまとまった金額になるケースもあるため、契約時点でスケルトン戻しの有無を確認しておくことが重要です。
スケルトン戻しの具体的な範囲(床・天井・設備配管のどこまで撤去するかなど)や費用負担は、個別の契約書の特約条項の文言によって決まります。契約前の段階で、不明点があれば貸主や仲介会社に確認しておくと、退去時になって想定外の費用がかかるという事態を避けやすくなります。
トラブルを防ぐために、契約前・工事前にできること
原状回復をめぐるトラブルを防ぐために、次のような点を意識しておくと安心です。
- 契約書の特約条項を確認する:原状回復の範囲、スケルトン戻しの要否、費用負担の考え方について、契約書に具体的な記載があるかを確認します。曖昧な場合は、契約前に貸主や仲介会社に書面で確認しておくと安心です。
- 入居前・工事前の状態を記録する:着工前の物件の状態を写真や図面で残しておくと、退去時に「もともとあった傷か、工事で生じたものか」といった認識のずれを防ぎやすくなります。
- 内装業者にも契約条件を共有する:スケルトン戻しが必要な契約の場合、工事を依頼する業者にもその旨を伝えておくと、退去時の解体工事も見据えた計画を立てやすくなります。
- 不明点は専門家に相談する:契約書の文言の解釈に迷う場合は、不動産の仲介会社や、必要に応じて弁護士など専門家に確認することをおすすめします。
よくある疑問
Q. 通常の使い方をしていても、壁紙の日焼けなどは直さないといけませんか?
民法の原則では、通常の使用による損耗や経年変化は借主の負担にはなりません。ただし、契約書にこれと異なる特約がある場合は、その内容が優先されることがあります。契約書の記載を確認してください。
Q. 自分で行った内装工事(造作)は、残したままでもいいのでしょうか?
民法では、借主が物件に付け加えたものについて収去する義務があるとされています(分離できないものなどを除く)。多くの場合、スケルトン戻しなどの特約で撤去の要否が定められているため、契約書の内容に沿って判断することになります。
Q. 貸主と原状回復の範囲で意見が合わない場合はどうすればいいですか?
まずは契約書の特約条項を確認したうえで、貸主や仲介会社と話し合うことになります。当事者同士での解決が難しい場合は、弁護士など専門家への相談も選択肢になります。
まとめ
- 民法621条では、通常の使用による損耗や経年変化は、原則として借主の原状回復義務の対象外とされている
- ただし、事業用の賃貸借では、通常損耗を借主負担とする特約も有効とされることがある。特約の内容が契約書に具体的に明記されているかがポイント
- 国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は主に住宅向けであり、店舗にそのまま適用されるものではない
- 店舗の賃貸借では「スケルトン戻し」特約がよく見られる。入居時だけでなく退去時の条件も契約前に確認しておく
- トラブルを防ぐには、契約書の特約確認、工事前の記録、不明点の事前確認が重要
当社(NACOSE)では、内装工事の代理店業務も行っています。契約書のどこを確認すればいいか分からないという段階からでも、お話をうかがいながら整理できますので、お気軽にご相談ください。
